6月深圳俱乐部活动回顾

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 2016-07-01

 

与管理公司相爱不易的业主们,有话想说

617日下午

深圳东海朗廷酒店

一场为业主们量身定制的聚会


 这里有,

 2016中国酒店业绩数据分享

 朗廷酒店集团CEO亲临致辞

不同角度剖析热议问题的专家访谈

深入探讨酒店资产管理的嘉宾对话

调动全场的自由分组讨论Q&A环节


 还有,

精美的茶歇

惊喜的抽奖

 

想知道那天,业主们都了些什么吗?

 

 

617日下午,由亚洲酒店论坛中心、凤凰国际咨询、HAMA中国主办的21期中国酒店业主俱乐部&研讨会在深圳东海朗廷酒店圆满举办。衷心感谢现场嘉宾的出席参与,以及联合主办方香港雅兰集团,协办方朗廷酒店集团对此次活动的大力支持!

 

现场精彩图片放送~~

 

 

嘉宾致辞

朗廷酒店集团Langham Hospitality Group CEO Mr. Robert A. Warman,亲临现场简述集团及品牌发展

 

 

香港雅兰集团 酒店项目事业部副总经理 康茜,带你回顾企业成长故事

 

 

数据分享

STR Global市场开发经理张晋烨Anthony Zhang,作2016中国酒店业绩概览

 

数据显示,中国内地截至20164月,每间可售房收入同比变化率:其中RevPAR增长2.2%OCC入住率增长2.8%ADR平均房价下滑0.5%。其中深圳酒店市场情况,2016年年初至四月,每间可售房收入同比变化率增长4.9%2015年盈利数据重点:餐饮中的酒水饮料收入减少;工资成本持续上升,在市场营销和信息通讯方面尤为突出;信息通讯的成本在2015年上升较快;餐饮收益较2014年有所恢复;毛利率在整体市场恢复的背景下有所恢复。展望2016酒店业:2016酒店业绩持续恢复;2015年盈利数据表现比2014年有所增长,主要得益于酒店市场复苏以及餐饮收入增加;新增供给依然存在压力,即使在逐年下降中。

 

 

 

专家访谈

主题:业主和酒店管理公司如何在博弈中更好合作

主持嘉宾:

亚洲酒店论坛、凤凰国际咨询  秘书长、董事长   陈恒

对话嘉宾:

英峰环球地产投资咨询有限公司  董事总经理  陈麒旭

广州大成律师事务所    合伙人   张剑

深圳蛇口希尔顿南海酒店    业主代表   李金东

深圳中洲万豪酒店  业主代表  钟绍镔

 

业主与酒店管理公司到底是怎样一种关系,以及该如何更好地相处?这是中国酒店业从未停止过探讨,但也始终没有标准答案的问题。而在过去的一两年里,业主和管理公司之间的分歧有愈演愈烈的趋势,频繁出现“离婚”事件,究竟业主和管理公司如何在博弈中更好合作?AHF邀请了英峰环球地产投资咨询有限公司 董事总经理 陈麒旭、深圳蛇口希尔顿南海酒店 业主代表 李金东、深圳中洲万豪酒店 业主代表 钟绍镔,以及广州大成律师事务所 合伙人 张剑,进行深入探讨,他们分别从投资方、业主代表和律师不同的视角去解读,碰撞出新的火花。

 

 

 

以下是小编精选和提炼的嘉宾观点~~

 

李金东:我经常会把业主和管理公司之间的关系比喻成一段婚姻关系,好比两个人从恋爱到结婚,最后慢慢磨合。这段关系磨合得好,大家就能长远地走下去,但实际上两夫妻也会有磕磕碰碰。虽然双方有各自的角度,但大家的目标始终是一致的,就是把酒店的业绩做好。

总结:在平等和专业的基础上,双方能达到共赢!

 

钟绍镔:中州万豪酒店筹备时间很长,谈判了18个月,2009年签合同,2015年才开业。开业时,管理合同里的条款和约定,有一些很大的变化与现在脱节的情况,特别是2013年经历了股权交换,由国有控股到民营控股的上市公司。与万豪的很多日常工作,对条款的理解也有各自不同的看法,但共同目标一致的前提下,大家都能好解决。

总结:各有所顾,但要顾及平衡

 

 

陈麒旭:从投资方的角度,我们的合作对象是业主,看项目时会和业主探讨,找什么样的管理公司?我常常喜欢用一个比喻:同样十号半的鞋子,可NikeAdidas的是不一样的。NikeAdidas就好比管理公司,我们的需求和定位很重要。有时候,业主方挑选管理公司是完全基于自己的喜好。知己知彼,方能百战百胜,若没有定位好,哪怕资金或选择再多,也未必能找到一个很好的管理公司。

总结:1.业主真正做的工作是资产管理,大家对这件事越来越重视,专业度也越来越高;2.业主和管理公司实际上是合伙人的关系,很多事情是要双方共同去做的。

 

 

张剑:处理管理合同的纠纷时,或者到管理公司要闹分手时,会遇到两个法律问题:一,管理合同实质是一份委托合同,但在中国会遇到一个“死结”:委托人随时可以解除委托合同,但不可以任意解除管理合同。二,当我们在和管理公司打交道,无论是从经营还是资产管理角度,都会遇到一个问题,管理公司不行怎么办?今天是万豪,明天变成W酒店,这是不行的。

总结:现在的业主越来越专业,酒店管理未必高深,但需要你用心去做,双方需要互相促进,互相提高。

 

 

 

嘉宾对话

主题:酒店运营现状及资产管理的经验分享

主持嘉宾:

孖士打律师事务所   合伙人   杨瑞锟

对话嘉宾:

宝龙地产酒店集团    总经理    夏国跃

英峰环球地产投资咨询有限公司  董事总经理  陈麒旭                        

深圳丝绸之路酒店有限公司    常务副总经理     赵军

 

在酒店资产管理显得越来越重要的今天,业主们对投资回报率的关注度也越来越高,对资产升值和资产退出的需求也越来越迫切,今天的“酒店运营现状及资产管理的经验分享”,AHF邀请了:孖士打律师事务所合伙人 杨瑞锟、宝龙地产酒店集团总经理 夏国跃、英峰环球地产投资咨询有限公司董事总经理 陈麒旭、深圳丝绸之路酒店有限公司常务副总经理 赵军,进行了现场分享。

 

 

 

杨瑞锟:什么是资产管理?好比现在的物流,以前并没有物流,而是叫运输。资产管理的概念也相类似。无形中,每个人都在做资产管理,而现在资产管理是以一个更科学更系统化的方式展开。

资产管理需要记住五个词:buy购买——hold持有——refinance再融资——reposition重新定位——sell卖出。

 

 

夏国跃:国际酒店管理公司在进入到中国后,基本上是不管资产的,对方也不懂得怎么管,

这是中国酒店资产管理的现状。在酒店资产运营过程中,业主投资了几个亿的酒店后,恰恰是交给了一帮不懂酒店资产管理的人在管酒店。作为业主和投资方,不学资产管理,等于没有真正在做(酒店)这个行业。在酒店的投资阶段,有70%是掌握在设计师手上的,设计师手上的70%是掌握在定位上。因此,定位要准确,设计师要找对,品牌要选对。

 

 

赵军:运营酒店的团队大约提前两年到场,他们做什么?首先酒店立项时会有一份前期论证报告。比如在深圳即将迁移的中心会展区域,集团有一个一百多万坪米的项目,会建3个酒店。从运营角度,论证在这个区域适合做什么样的酒店,可以做一个高端的,剩下的以会展为主,这比较符合定位。酒店服务方面,餐饮以宴会、会议为主,适合这个区域的发展。

 

 

陈麒旭:不管酒店资产还是其他传统的房地产资产,很多企业或业主都会忽略的一点是:这个资产什么时候卖?70%以上的物业和资产在卖的时候都是被逼的。这是资产管理很重要的环节,如何做这个决策。资产管理所有的数据,好比一个人去医院检查,心跳、脉搏等各种指数,资产何时实现盈利,资本价值到最高极限,再去匹配市场,是否有人愿意出资买。

被逼的情况下,资产得不到一个真正的价值反映。2008年金融危机的时候,很多很好的资产是被逼着便宜卖的。资产管理是非常有必要的,不仅要探讨如何进去,过程中如何了解我们自己的健康状态,永远未雨绸缪,先准备好或想好怎么去处置这个资产的各种环节和手段。

 

 

 

 

主题分享:聚焦酒店绩效考核及成本结构

深圳蛇口希尔顿南海酒店 业主代表  李金东

李金东:很多国际酒店管理公司在绩效考核这一块,是很有问题的,以自己公司为例,年终时不管业绩考核达不达标,一律发双粮,类似吃大锅饭现象。这是不合理的,员工的绩效应该是与工资关联的,和人力资源总监探讨这个问题,并得出了一个绩效模式,希尔顿方也接受了这个意见。这个绩效模式是,按照级别、职位与日常运营全重点,进行挂钩,并与年终奖关联。

成本结构,酒店非常固定,员工、能源、维修费用、日常运营费用、租金支出等,都有行业的参考标准。对每一个成本的细项,做到心中有数,行业内的数据、所在酒店的区域数据、人员配比是否合适等。

 

 

 

Q&A分组互动

1.       营中的资产管理重难点

2.       基于投资回报率如何选择酒店品牌

 

 

最后,各讨论小组代表作总结发言

 

 

最开始选择酒店,和很多酒店管理公司接洽,他们的介绍都是从自身的角度出发,对业主而言切不到重点,资产管理这一方面,如资产怎么升值,当资产到达峰值时怎么退出。这些是无法从与酒店管理公司的沟通中了解到的。

 

中国的利率和人工成本很高,柬埔寨、越南的资产做酒店收益,包括美国等发达国家,比中国的酒店投资环境要好很多。投资回报要怎么收回来是一个难点。

 

 

资回报率和品牌选择,举个例子:汪峰和章子怡。很多业主在选择品牌时都想选择类似“章子怡”这样的一线国际知名品牌来做自己酒店的品牌,但根本没考虑自己的物业和定位是否适合。不是所有物业的性质都适合国际一线品牌。我们在选择什么样的国际品牌或国内品牌,一定要从回报率的角度来讲的话,选择的基本依据是:你的产品和品牌之间要有最大的匹配度。


酒店的品牌选择,基于三点:一是,适不适合,就像找老婆一样。你也许清楚,但老板不一定听取你的意见,这是非常痛苦的一件事情。二是,市场的定位,品牌与你的投资造价、投资回报有很大的关系,比如,喜来登有喜来登的标准,福朋有福朋的造价,一个严谨的管理公司是有它的标准。三是,系统和品牌认知度,特许经营现在很多,第三方如万豪、温德姆都开放了。买品牌要看系统,酒店未来的经营情况还要靠系统去支撑,还有品牌的品质是否有持续性,品牌在当地的认知度也很关键。


经过现场举手投票,两位发言代表获得最受喜爱发言,并获得今年9AHF国际酒店投资峰会暨第三届中国酒店资产管理大会门票一张,价值5800人民币



抽奖环节,惊喜连连

丰富礼品包括:香港雅兰集团提供的床垫和枕头,朗廷酒店集团提供的客房券、餐券以及SPA

 

 

更多精彩瞬间

亚洲酒店论坛 秘书长/凤凰国际咨询 董事长  陈恒先生与朗廷酒店集团 高级业务拓展(中国)总监  范萌妃女士

 

美女主持Angela与朗廷酒店集团CEO Mr. Robert A. Warman相谈甚欢,九月AHF北京投资峰会再聚!

 

认真听讲~

 

神同步~~

 

美女听得好认真,还做笔记

 

右边的仁兄好抢镜!是专门为这次聚会设计了“新发型”吗?

 

“小鲜肉”(右一)与参会人员交流

 

茶歇交换名片

 

精美茶歇

 

与本期俱乐部同期举办的酒店资产经理人认证培训资产管理流程课程,于618-19日在深圳益田威斯汀酒店顺利举办。
课程分别邀请了HAMA China(全球酒店资产经理人协会 中国分会)会长 周涛先生讲授中国酒店资产管理的使命,宝龙地产酒店集团总经理、HAMA中国创始会员 夏国跃先生讲授酒店资产管理实操,孖士打律师行上海办事处合伙人 杨瑞锟和英峰环球地产投资咨询有限公司董事总经理 陈麒旭先生共同讲授酒店资产管理、证券化、收购策略考量,还有北京大成(广州)律师事务所高级合伙人张剑先生分享的管理合同的履行业主资产管理的角度

更多课程回顾内容,敬请密切关注。

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