【AHF论坛回顾】分论坛十二: 地产金融:酒店及商业地产的证券化趋势

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 2016-05-23

2016年3月31日-4月1日,以“成就价值,风云再聚”为主题的第11届亚洲酒店论坛年会暨中国酒店星光奖颁奖典礼在上海浦东丽思卡尔顿酒店隆重举行。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响,酒店与商业地产之间有哪些紧密联系,证券化跟房地产怎么样,还有什么机遇,来看行业大咖们如何说。


【分论坛十二】

地产金融:酒店及商业地产的证券化趋势

【会议时间】2016年4月1日 9:45-10:30

【会议地点】上海丽思卡尔顿酒店 三楼 多功能C厅

主持人:

张一鸣   开元资产管理有限公司    行政总裁兼执行董事

对话嘉宾:

柘  辉   云南城投酒店   董事总经理

刘  琦   上海地产资产管理公司   董事兼总经理

赵耕乾   北京多彩投网络科技有限公司  首席执行官

吴雨墨   仲量联行  行政副总裁

陈振国   德勤     合伙人



【柘  辉】

去年云南城投集团成功发行酒店类REITs实现公司资产盘活,改善财务状况,降低综合融资成本,为后续资产运作腾出空间。严格来说,这是一个ABS(Asset-backed Securities)就是发起人将其流动性不足但具有未来现金流收入的贷款或其他信贷资产打包成流动性强的证券,并使用信用增强的措施,通过证券发行的方式出售给资本市场上的投资人。另外,国内酒店投资商不要把资产证券化当成一个救命稻草,而应该是能够改变中国酒店投资一种模式的一个机遇,切切实实地做好酒店业绩,提高资产价值

 

【刘  琦】

只要有未来可预计的稳定的现金流,你就可以把这个现金流资本化、证券化,然后你把钱拿回来做你自己的事情。上海地产集团最近在做一种收益权,产权没有出去,按照本来应该把产权拿出来做一个抵押、做一个保障,但一种变通的做法就是说我大股东、原来的实际控制人出来做担保,当你现金流不足的时候我来帮你补充。你到底做ABS,还是做国际性的,实际上看你本身的想法,你有什么想法以后按你这个想法来做

 

【赵耕乾】

传统的金融机构在资产证券化创新速度较慢。而众筹模式发展速度很快,已经是一个不可忽视的力量。国家、证监会也支持股权众筹资本市场、场外市场,未来股权众筹成为可交易的平台机制,每个平台都有机会以券商的身份参与众筹交易所的收益,未来酒店股权众筹市场交易机制甚至有可能在国内代替其他的机制。另外,在当下,有需求的企业也要尽快争取时间找专业机构进行证券化跟房地产信托动作。

 

【吴雨墨】

在国内,中国房地产资产证券化越来越受到酒店商业地产投资商关注,但云南城投的ABS模式并不适合每一个业主开发商,它适合于有着非常高评级的发行人,比如说国企和最优秀的民企,因为他们可以达到3A或者2A+以上的评级,而越高的评级成本越低。而对于普通民营企业来说,他们更应该等待机会,等已经运作资产证券化的企业或者资金来进行市场化收购,特别是北上广深的优质资产。但最近的绿地酒店新加坡上市的这种模式不同于其他,主要是基于项目量多也有母公司支持,要跟国际资本化的规矩以及市场接轨,所以它需要更多的时间。而ABS模式在国内来说已经非常成熟了,相信会在未来的一年里面有很多优秀企业会走这条路。

 

【陈振国】

在亚洲房地产资产证券化市场来说,香港和新加坡都是领军者,而新加坡更是亚洲最大的REITs市场,机制相对成熟,也非常欢迎国内的房地产企业。新加坡的商业信托会给你比较多的灵活性,而且可以杠杆的,有杠杆就有风险,同样收益性会更高。对于本身酒店项目量不多的企业,更应该融合其他企业的优质酒店资产进来一起上市,先产生稳定的现金流,往后的时间再带动其他项目的发展。而要真正把中国发展成国际水平的房托市场,可谓任重道远,政府必须先把税务和法律进一步细化清晰


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