【AHF论坛回顾】酒店资产管理大讲堂

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 2016-05-17

2016年3月31日-4月1日,以“成就价值,风云再聚”为主题的第11届亚洲酒店论坛年会暨中国酒店星光奖颁奖典礼在上海浦东丽思卡尔顿酒店隆重举行。现场共进行了3场权威发布,6场主论坛,15场分论坛,邀请了一百多位对话及演讲嘉宾参与现场精彩讨论。

❉ 主论坛三 

全球酒店资产管理的最佳实践

Best Practice in Hotel Asset Management Worldwide

 

 主持人 Moderator:

周  涛    Tao Zhou 

鲁能集团酒店管理公司

首席执行官

Luneng Group Hotel Management Co. 

Chief Executive Officer

 对话嘉宾 Panel Speakers:

李德强    Wayne Li

雅高酒店集团  

大中华区执行董事兼业务发展副总裁

AccorHotels 

Executive Director & Vice President Development, Greater China

René Beil    

HAMA 中东及非洲会长

HAMA MEA President

张  滇    Teddy Zhang 

德尔集团     董事总经理

The Thayer Group  

Managing Director


周涛作为资产经理人,我要分享例子是发生在日本,谈判在中国,对手是全球排在前十位的酒店公司之一。酒店贷款了以后,要给银行交代,而银行有很多的要求,其中一个是覆盖率的测试:在一定的阶段内,酒店产出的现金流能够达到支付利息的1.4或1.5倍。我管理日本大阪的一家酒店,有600多家客房,都没有达到所支付利息1.5倍。但是作为资产经理人一定要想办法,我就谈管理费。酒店资产经理人要像了解自己孩子一样了解酒店,三五年是什么样的发展轨迹。这种情况下,我可以放弃保护区域的一半,但是今后一年半之内降多少管理费,这个谈判在上海谈。种种的例子,都是说明资产经理人要能把酒店资产完成各项指标,达到业主的预期。


李德强作为资产管理人来说,必须从一开始如设计方面就考虑怎么保证未来的物业是赚钱,我们通过很多的方式,保证更大的利润。当你的物业先天条件有任何的瑕疵的时候,你再好的运营只能去修补,所以在这样情况下,我们在前期投资方面,会非常慎重地看所有设计的部分,各方面的情况。所以在前期整个设计当中,我们要达到非常好的比例,保证运营到稳定期。可以通过设计的前期,8千米包括80多个车位等等,有一天作为资产管理人和资产经理,我们变现物业是非常有利润和轻松的事情。


René Beil08年全球遭遇经济衰退,但是迪拜那时还没有受到这个阶段的影响,ADR和入住率也还比较好,甚至可以说是发展的黄金时期。但资产管理战略是看长期的,往往运营者是看短期的发展。一个经济下行的状态,资产管理是维持酒店集团资产价值的有效途径。我们作为资产管理公司在管理一家酒店的时候,恰好遇到2008年雷曼兄弟破产,酒店原本想以1200万美元重新购置一个劳斯莱斯车队,但在跟运营方沟通后,基于未来战略和长期效益考虑,酒店把这个计划推迟了。后来当经济危机影响扩大时,酒店得益于此没受太大影响。


张  滇我们集团当时跟万豪一起收购了一个酒店管理集团,万豪是49%,我们是51%,过了五年以后又把它卖给万豪。在这个当中,收购作为资产管理的价值,如何对每一个酒店资产,在集团以后,规模化以后所产生的效果是非常好的。单体酒店在我们投资过程中,唯一一次和万豪一起建立了在佛罗里达最大的酒店,这个投资是最成功,也是万豪很少有的从买土地开始投资起来。在投资资产管理有各个方面的提高,包括运营和资本,一般对资金来说做开发比较少的,这个是我比较印象深刻的。



❉ 主论坛四 

资产管理大讲堂

—HAMA中国代表深入互动及分享

Asset Management Class 

– Communicate with HAMA China Representatives

 主持人 Moderator:

周  涛   Tao Zhou 

鲁能集团酒店管理公司   首席执行官

Luneng Group Hotel Management Co. 

Chief Executive Officer

 对话嘉宾 Panel Speakers:

唐  鸣   Tyrone Tang 

世茂房地产集团   助理总裁

Shimao Group 

Assistant President

王  凛   Ralph Wang 

华侨城国际酒店管理公司   总经理

OCT International Hotel Management Co., Ltd. 

General Manager

唐晓玲   Amy Tang 

上海地产酒店管理有限公司  

总经理/ 业主代表

Shanghai Land Hotel Management Company

General Manager/ Owner Representative

杨雪立   Robert Young 

凤凰资产管理   总裁

Phoenix Asset Management  

President

René Beil    

HAMA 中东及非洲会长

HAMA MEA President

李德强    Wayne Li

雅高酒店集团  

大中华区执行董事兼业务发展副总裁

AccorHotels 

Executive Director & Vice President Development, Greater China


周  涛一般来说资产管理是桥梁的作用资产管理经理人为业主打理管理团队。中国资产经理人往往是为业主管理酒店,有时候甚至是运营酒店。与业主不同的是,资产经理人更要注意在和谐氛围中和运营商做好协调工作。作为资产经理人一定要考虑非常周全,比如业绩考核条款怎么设。通常指标一个是GOP预算金额所达到的程度,另外一个是在竞争群中,RGI做到的程度。管理公司会接受其中一个,或者是两个都放上,或者加上第三个标准,怎样做最合理,这就是资产经理人需要考虑的。


唐  鸣对管理公司和业主公司事实上是合作的关系。双方出现矛盾的时候,找到一个双赢的点,以前从管理公司提出解决方案,现在从业主提出解决方案,因为最终的目的是一样,让酒店取得更好的业绩。作为业主,应该考虑怎么样帮助各个国际管理公司提高他们的运营能力。而且我们有不同品牌的酒店,内部做横向的比较,找到互相的好处,跟别的管理公司分享,提高的运营能力。现在房地产从黄金时代变成白银时代,利润空间很少,业主开始注重投资回报,以品牌运营能力考量国际品牌。而在国际品牌影响力有限的三四线城市,业主可能会培养自己的品牌,从重资产走向轻资产,投入比较少,回报比较快。我相信很多业主会选择酒店十年期到了以后,可能会保留国际品牌,但是运营管理靠业主来。


王  凛现在业主愿意请曾经是酒店专业人士帮他们打理手上重资产或者轻资产,这是管理文化的转变和进步。在华侨城的酒店项目,不论甲方乙方,我们都希望把酒店看成共同体,如果做的决定是对酒店好的,我们一起往前走,或者走到一定的时候,给双方一些的时间,双方的态度一定在彼此尊重,彼此的理解和信任的基础上。真正的资产不仅是财务的资产,人的资产也是非常大的资产,无形的资产也是非常重要的。所以人才在资产管理中也很重要。


唐晓玲业绩测试在近期越来越多管理合同必须有这么一条,个人认为这条对于管理公司的约束事实上并没有那么大。在竞争组别当中是不是达到90%,85%,看上去挺严格,但是真正做起来的时候并没有那么严格。在选择竞争组别的时候,通常会考虑酒店在什么地方,不会选项半岛、华尔道夫这样的典范。这对业主来说并没有特别大有利的地方,对管理公司也没有很大的约束力,但是这条放上去可以避免一些极端的问题出现,这个点是蛮有用的。


杨雪立业绩测试在近期越来越多管理合同必须有这么一条,个人认为这条对于管理公司的约束事实上并没有那么大。在竞争组别当中是不是达到90%,85%,看上去挺严格,但是真正做起来的时候并没有那么严格。在选择竞争组别的时候,通常会考虑酒店在什么地方,不会选项半岛、华尔道夫这样的典范。这对业主来说并没有特别大有利的地方,对管理公司也没有很大的约束力,但是这条放上去可以避免一些极端的问题出现,这个点是蛮有用的。


René Beil尽管合同里面有不同的条款,作为资产管理公司,如果看业绩的测试,我们希望运营商能够负责每个月,每个季度,每年的业绩,明确自己的责任,通过不同工具来实现这些业主合同里面的目标,比如业绩测试,同时也会看遵循最佳的实践指南,这是资产管理的核心价值。我们也理解运营方的能力,以及我们的能力所在。而携手合作,我们相信业主方也可以从中获益。


李德强管理合同里跟费用有关的都会有比较多争议。很多国企对制度来说,他们花的每一笔钱要审计和审批。我们跟业主说既然这样,不如灵活处理,做一个折中的方式,酒店花的每一分钱,让业主去审批,业主也很烦,可以去设定一个规则,在管理公司来讲不需要去批准,超过这个数就要业主去批,这样会更加容易接受一些。业主有时候找到一个合适总经理方面比较困难的时候,管理公司可以推荐一个总经理。这样可以让业主更好运营酒店,同时通过酒店管理公司所派的总经理,更好帮助业主在运营中跟管理公司去磨合,起到一个更好的润滑的作用。

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展望2016年9月6号--8号北京· AHF国际酒店投资峰会暨第三届中国酒店资产管理大会


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