中高端服务式公寓是未来市场主流

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 2016-05-16

中高端服务式公寓是未来市场主流

——访恺信亚洲投资管理集团 执行董事 黎芸桦先生

Mid & Upscale Serviced Apartment will Rule

Interview with Danny Lee, Executive Director of Cres & Asia Residence Group

黎芸桦先生

人物简介:
黎 芸桦先生,现任上海恺信投资咨询有限公司执行董事。在五大著名国际房地产公司任职,曾担任亚太区董事-住宅服务职位,对于市场、业务拓展、整体运营积累了 相当丰富的经验。自接手国际恺信品牌以来,通过管理重组资源、优化、开拓市场,将恺信亚洲管理集团打造成具有独特商业价值的地产运营商。

集团介绍:
从 1998年在英国成立至今,CRES&ASIA Group 恺信亚洲投资管理集团已成功运用其专业市场资源及策略为客户提供了资产管理服务,咨询服务,运营服务等全方位服务体系,从而成为享誉市场的地产运营商。作 为CRES & ASIA GROUP集团的主要成员,CRES & ASIA RESIDENCE GROUP恺信亚洲管理集团是亚洲地区领先的高端豪华酒店式服务公寓管理公司,其旗下管理着众多高端的物业,以及上海这个充满活力的多文化城市的数家高端 服务式公寓。 CRES & ASIA RESIDENCE GROUP 致力打造高端服务式住宅运营品牌,使每一个旗下项目都拥有自己的风格,所有都精致到细节,达到运营管理和服务结合的双高标。
今天, 恺信亚洲管理着近100亿资产,员工数300人,旗下品牌有恺亚国际服务式公寓、恺瑞居服务式公寓、恺亚国际行政公馆、恺亚云舍国际度假村,在上海、杭州,泉州,福州,常州,长春等地拥有超过8家高端国际服务式公寓。


【编者按】服务式公寓最早源于欧洲,是介于酒店和住宅之间的一种住宿业态。改革开放以后,随着亚洲经济高速发展,外资大举进军中国市场,外派商旅人士数量大幅增加,住 宿业态逐渐变得多元化,服务式公寓在中国得到快速发展。在宏观经济增速放缓的形势下,中国地产和酒店行业发生了巨大的转变,传统的酒店和服务式公寓的商业 模型已经难以适应市场的发展,如何提升物业资产价值,实现投资回报是现在最迫切的问题。

 

恺信亚洲投资管理集团从一家传统的代理商成功转型为物业运营商,仅用了十多年,并以长三角地区为中心,项目辐射全国,以“力压群雄”之势获得2015亚洲酒店大奖——“年度最具成长性酒店集团”。 AHF第八届国际酒店投资峰会暨第二届中国酒店资产管理大会上,《亚洲酒店》杂志记者采访了恺信亚洲投资管理集团执行董事黎芸桦先生,他表示,恺信在服务式公寓领域迅速崛起,关键在于以产品为核心,创新商业模式,实现运营商、发展商和业主“三方共赢”。以下是详实的采访记录:

 

Originating in Europe, serviced apartment is a subtle business between hotel and residence. Since the Reform and Opening Up, foreign capital and business travelers have been flowing greatly into China as the result of booming economy. That creates massive opportunities for lodging industry, including the rising serviced apartment. Now, as Chinese economic growth is taking a slower speed, changes have been taken place in real estate and hotel industry. The traditional business modes in lodging industry hardly catch up with the evolving market. It comes to a point that hoteliers should focus more on increasing asset value and get a better ROI.

 

Cres & Asia Residence Group has transformed from a traditional real estate agent to a property operator, and radiated its presence from the based Yangzi Delta to nation-wide range. As the winner of the 2015 Asia Hotel Award - Annual Most Progressive Hotel Group, its Executive Director Mr. Danny Lee accepted our interview on behalf of the company. Like he said, the Cres & Asia’s rise is based on solid ground of product-centric business mode, which creates a combined success among operator, developer and owner.

 

从代理商到运营商,恺信专注中国市场

记者:据悉,恺信亚洲投资管理集团近期荣获2015亚洲酒店大奖——“年度最具成长性酒店集团”,公司从1998年创建至今已有十七年,发展过程中经历了哪些重大的转折点?

黎芸桦:1998年成立以来,恺信从传统的代理商逐渐转型成为国际不动产运营商;2006年,集团集中资源进入中国市场,并且成为真正的物业运营商;2012年,集团在资金、营销和战略等各方面都专注于亚洲市场,决定大举进军整个中国市场。其实,全球真正大的市场就是在中国,包括最好的物业和公寓,这也是恺信最大的市场,我们现在所有的市场定位、人员配置、工作全朝着这个方向走。过去3年里,恺信取得了非常大的成绩,在高端市场上的份额也能排到前五,很多同行已经开始意识并认识到我们了。从代理商到中间商,再到一个真正落地的运营商,我们是一步一步地走过来的。

 

记者:据了解,贵集团旗下品牌有恺亚国际服务式公寓、恺瑞居服务式公寓、恺亚国际行政公馆、恺亚云舍国际度假村,目前的发展情况如何?

黎芸桦:目前已有多个项目在运营,恺亚国际服务式公寓有海珀旭辉项目,恺亚国际行政公馆有苏河湾行政公馆,恺瑞居服务式公寓海上国际等。在东北地区,目前在沈阳和吉林各有2家公寓即将开业,主要是为汽车企业提供配套服务;在长三角地区,南京将会有2家公寓开业,苏州、杭州、常州等地将会以每年不低于2家的速度开设新的公寓,上海将会开业5家;而在福建的福州,厦门,泉州等城市都将会有新的项目陆续开业;广州和深圳各有3家公寓开业,而下一步将会在成都和重庆市场有所动作,开始进军西部地区市场。

 

记者:目前,恺信的业务主要分布在全国哪些城市,未来3-5年有哪些重要的发展战略?

黎芸桦:我们在不同的城市都会有一些固定的合作伙伴,“北上广深”是我们的发展商重点开展项目的四个城市,比如,恺信的合作伙伴里差不多超过25%的发展商是来自深圳的,比如华侨城、华润、万科等。四大城市之外,主要是在一些商务比较活跃的城市,比如大连、重庆、成都等全国排名前30的重点城市。我们在上海,杭州,厦门,泉州,沈阳,长春,成都,大连,台湾在未来的3年里陆续的有新的服务式公寓将与大家见面。按每年15家高端服务式公寓开张的速度,恺信的目标是截止2018年,在中国市场运营或管理超过50家服务式公寓。

 

认准中高端市场主流,创“三赢”新商业模式

记者:现在中国酒店行业正面临转型期,酒店市场竞争也非常激烈,那在服务式公寓领域,恺信的竞争优势是什么?

黎芸桦:恺信目前已经与地产发展商50强 中的大部分发展商建立了战略合作关系;恺信建立了具有特别标签的服务标准和商业模式,及时关注市场变化,对不同城市和不同项目的服务进行灵活调配;恺信通 过其品牌的统一运营,使发展商提高了销售收益、业主获得了更高更稳定的投资回报、恺信也获得了超过传统管理模式的优良收益,三方面都获得收益,实现了三 赢。

 

记者:在当前宏观经济形势下,恺信在高端公寓和公馆方面的投资是否会有影响?目前投资商的态度是怎样的?

黎芸桦:我认为,市场对服务式公寓的需求并没有减少,中高端市场是一个最主流的市场。这 对我们是一个机会,要根据市场不断去变化,比如在高端领域有一两个标杆(项目)以后,再去做中端市场。我们的客户有两种,一是租客,二是发展商,越来越多 发展商需要我们的产品,因为房地产进入一个白银时代,不再是卖房子,而是卖服务了。对于一个房产的管理公司是谁,该如何租赁,如何实现资产增值等问题,已 经不是一个房产销售可以回答的,必须要有一个专业公司去解决。丽思卡尔顿酒店,一个房间20平方米,可能卖到2000块一晚,其价值在于软性的配置及整体包装。越来越多的发展商不再只做一个“泥水匠”,需要品牌公司去帮他包装,说自己的故事,我们扮演的是他故事中的一个导演角色。

 

记者:市场是不断在变化的,您认为新型服务式公寓在当前酒店市场环境下的机遇在哪里?

黎芸桦:国内中短租市场从2011年开始蓬勃发展,上海、北京等一线城市服务式公寓需求大大超过有效供给量不管是旅游城市,还是商务,未来以两位数递增。服务式公寓五星级酒店相比,酒店的长项是经营1-5天的宾客,而服务式公寓的优势是提供中短租和长租服务,从3个月到3年不等。同样的地段、设施、服务,服务式公寓的价格比五星级酒店至少便宜20%,不仅为个人提供了更好的选择,同时也降低了大企业集团的差旅费成本

恺信主要做的是长租的客人,长租和短租的比例也有所不同,按3:3:1的模式去做,30%是以2-3年租约的客人;30%3-6个月租期的客人;还有10%是提升公司利润的,按每晚较高的价格租出去。原来我们主要做长租客人,但中国市场在变化,现在很多外资在撤退,中国白领、金领人群在壮大,未来1-3个月、3-6个月的租客会越来越多。恺信现在主要走企业路线,而不是散客源,我们基本90%以上的都是企业客户。

 

坚守产品和优质服务,关注现代商务及年轻人群需求

记者:移动互联网给酒店行业带来的变化是颠覆式的,应对新的市场变化,恺信采取了哪些举措?

黎芸桦:恺信专注于高端服务公寓,我们认为高端用户并不会通过网络来寻找想要的服务,恺信并不排斥P2P,但它只是一个渠道和推广的手段,主要工作是将客人引流过来,最关键的其实还是产品。若把渠道当成了一个最终的产品,这是很容易出问题的。所以恺信坚信最终决定能否留住客户的是产品和优质服务,和平台渠道并没有太大关系。

 

记者:未来酒店正往智能化的方向发展,高科技的运用已经不是新鲜事,比如智能房卡、机器人服务员等,恺信在这方面是否有投入?

黎芸桦:恺信是一个顺应现在时代,或者说走在时代前端的公司,我们非常了解现在商务人士及年轻人的生活方式及需求。类似智能房卡,一键式电子总控系统,是所有恺信旗下服务式公寓的基本配备。

 

记者:精准分析顾客消费行为模式是做好酒店管理的前提,您觉得“千禧一代”(8090后)对酒店的需求和关注点在哪里?

黎芸桦:恺信在选择项目上非常花心思,这是年轻人时代,恺信旗下有专门针对8090后的产品线 ASIA LIVING马 上就要跟大家见面了。除了产品本身的风格符合“千禧一代”的喜好,便利的交通位置,智能化的电子设备,服务上我们做了更灵活更符合年轻人生活方式的安排。 客人的需求就是恺信的需求,大家的关注就是恺信的关注。我自己入住酒店或公寓比较关注服务、配套设施,除产品本身我更关注的是服务,服务是无限的,这也是 我们一直在努力的方向。

 

采访后记:生活中的黎芸桦喜欢历史,因为历史可以帮他更宏观地看待问题,给予很多工作方面的借鉴,平时还关注当下年轻人的东西。谈起进入酒店及房地产领域的缘由,黎芸桦笑言,如果你梦想成为一个财务自由的人,必定会进入这个行业,但每走一步都是不容易的。他还打了一个很有趣的比喻:20岁不明白,30岁还看不清方向,但40岁肯定知道总的一盘棋应该怎么下,50岁就应该去钓鱼了。

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