资产管理论坛:资产管理在中国 - 业主们都关心些什么?

Back

 2015-11-23

本文内容为AHF峰会现场摘要,如若转载,请注明出处(AHF官网)。

分论坛一:资产管理在中国--业主们都关心些什么?


徐锦祉(全国旅游星级饭店评定委员会专家委员会 主任)

酒店投资本身的回报率我们可以分成这几个方面:第一是由投资规模所确定的投资成本。第二是由于投资成本需要的财务成本,就是自有资金也有财务成本。第三是经营后,能够覆盖财务成本之后的投资的回报。不仅仅是回报率,其实现金流量也是业主现在所关心的。从酒店的定位引申出来酒店的规模和豪华度都不是盲目的,而所有的这一切都会给他们的投资成本的控制带来一个非常有利的方面,不会造成盲目的投资。优秀的业主公司已经开始关注到酒店本身它的经营、品牌、效益、人力资源的积累。


段风雷(深圳市万科酒店管理有限公司 总经理)

万科是一个股份化的公司,我们更多的考虑项目的回报,如何通过做酒店给股东创造价值。凡是因为土地指标去做酒店的业主可能在初期把注意力集中在了品牌,所谓提升土地议价的角度之上。有些业主做酒店是实践性的,有些是为了配套的功能,有的是甚至于为了某各级团公司的总部配了一个酒店,进入了酒店行业。作为万科来讲,我们会很谨慎地算这个酒店本身20年的投资回报,算什么样的酒店定位和品牌是适合酒店开发的,如果算不清楚账的话,我们会做一些响应的调整。通过这样的方式可以控制酒店的投入,可以对这个酒店未来的经营有一个合理的预期,这是整个大地产项目开发的运营控制所要求我们必须要做到的。


唐鸣(世茂房地产集团 集团助理总裁)

从管理公司过渡到业主公司,我对觉得双方的关注点都差不多。国际管理公司关心的一是关心品牌,二是管理费,三是人才。作为业主,关心的也是1品牌,这个品牌到底进驻以后提高多大的溢价空间和收入;2是ROI,业主不单单关注业主的净利润,还会有酒店资产回报率等指标,3是人才,人才管理,对中国的环境,以及员工的潜能。所以,现在的趋势是业主公司跟管理公司会更多地进行双向的沟通。我自己从管理公司出来,深知解决业主的问题也是找到双方共赢的点,另外我们本身所具备的技能和知识也能促进更好的沟通,还有作为业主,我们可以把各个不同品牌做好的酒店在业主的平台进行沟通,反过来也帮助他们国际管理公司提高他们的运营能力。


杨雪立(蓝光集团酒店经营管理公司 总经理)

中国很多酒店最代表的大多数的业主是随着整个中国房地产前10年井喷的情况,随之形成一大批以地产公司为主的酒店业主。以前更多考虑把酒店作为一个地块的土地议价增值贴牌比较多一点,现在作为地产投资商的话,更多的把焦点回到原点酒店经济规律上面来,更加关心酒店的营运回报的问题。从资产的角度,业主也很关心到底酒店管理方能否更有效率或者更有新的想法来对酒店进行一个更合理的经营。有很多业主也希望资产证券化,将资产盘活了。国内酒店资产的交易看起来有价无势,怎么把这个资产最后兑现现金的过程,业主还是希望这个资产最终化成财产,化成有效的现金,来使得企业更多的发展。



分论坛二: 全球酒店业REITS 的发展趋势


刘琦(上海地产资产管理公司 董事兼总经理)

REITS是房地产投资基金,酒店在手上怎么盘活了。真正的REITS阶段最大的好处不像股市波动这么大的,他分配给投资人的就是租金,租金一般9成拿出来分配,这样以来之后,我们的酒店也好,购物中心也好租金的波动不是很大,所以这个还是相对比较稳定的。我们住宅实际上是一个类金融产品,我们的酒店也好,我们的商业也好实际上是一个金融产品,金融产品做什么?它的目的就是投资回报,有一个很好的租金,租金来了之后把这个钱流动性用起来,所以让价值提高。


肖曲(香港理工大学酒店及旅游业管理学院 酒店及旅游管理博士项目主任)

REITS大家更多的关注是在一个资产退出的角度,但从国际角度,最开始是为了房地产证券化,换言之从个人的角度通过持有REITS股票的形式持有地产很少的一部分。从开发商的角度,REITS是提供了一种新的融资工具。REITS从架构上非常的规范,对于它的运营和分红有非常细致的要求。REITS之所以受关注,一个很重要的原因就是资产的盘活和资产的再利用,就是更好的利用。有些酒店投资本身是有缺陷的,在做REITS架构的时候,不可能做到REITS,就是资产证券市场对于它的要求。所以,REITS不是一个万能的,能够解所有不好资产的钥匙,它能够更好的把那些好的资产价值来释放,相对来说引领性差的,至少从投资方的角度,可能资产的价值要缩水到一定的程度才能够满足这种要求。


夏国跃(宝龙地产控股有限公司 企业发展中心总经理)

到现在为止,中国金融的改革走的比较慢,REITS并未成熟。作为开发商,我们在地产里面通过发债,通过融资的方式来解决资金的问题。作为一个轻资产管理公司,因为房地产开发可以有很多的投资成本,可以覆盖我们增值税方方面面。在做酒店时,想要做一个资产质量更高,现金流更好的酒店,我们就会开发自己的产品。另外,我们在开始做这个产品的时候想好怎么推出,希望跟资本市场,跟基金各方面做这个产品,同时来运营新的酒店业态。通过这样的搭配,来让酒店的资产管理更加的健康。


张一鸣(开元资产管理有限公司/ 开元产业投资信托基金 行政总裁兼执行董事)

所谓的退出,其实退出不是负面的,退出房地产商拿会现金再重新开发房地产,中国现在需要信托市场。中国现在来说人口老化,因为房托受欢迎呢,很多退休的人没有赚钱的能力,他投资房地产房托的话,每半年有一个比较高的现金流可以支持他们的生活。如果中国可以发展一个房托,其实对中国房地产也好、经济也好都有一个很好的发展。国内的房托是贷款、证券化,把将来的现金流卖出来,而国外的房托是真正的上市,是买断的。从基金的角度,房托就是一个私募基金。我们希望能够获得更广泛的投资来源,不仅仅是来自于零售业,不仅仅是来自于私人银行。我们希望能够在股票市场的时候能够获得更多的流动性。




分论坛三:资产管理- 提升你酒店资产的价值(核心与挑战)


肖曲(香港理工大学酒店及旅游业管理学院 酒店及旅游管理博士项目主任)

开发的不当造成部分很大的分母,我们现在已经处在一个必须要面对这种宏观的困难环境。资产证券化涉及到估值和退出的一部分,开发这波浪潮我们大家都认为至少高峰期已经过了,现在是处在最痛苦资产的运营期,所以现在的关键是调整。酒店是经营型地产的一种,对于在建的可以有部分进行调整。如果已经开业的话,从功能的调整也好,业主和管理公司都会有更多的灵活性来适应市场,这些都是非常重要的。


沈峰(世茂集团 前副总裁)

影响酒店资产的挑战是,现在的酒店资产往往偏大,从未来的投资运营收益来看,分母越大你得出来的数值越小,这样对未来评估资产的分值就越小。如果你的资产和你的回报现金流差距比较大的话,你未来估值会有很大的影响。从调整上来讲,把酒店的功能作为一些改变,但又不影响酒店日常的运营。另外,在设计时应该预留调整的空间,考虑它空间未来可延展和多功能性。单从资产来讲的话,从投资的早期就需要斟酌酒店建造期间的市场定位和可行性研究,用数据说话。


王文辉(深圳格兰云天酒店管理有限公司 副总经理)

关于酒店资产的话,最大的挑战要回归理性。中国有全世界最好最大的投资市场,但是我们的收益、投资回报率不行。疯狂的建设时期已经过去了,现在等于是事后控制了,而原本建设酒店是应该作为一个酒店的资产来规划设计的。关于调整,建设中的项目可以进行体量的调整和档次的调整,同时重视功能规划。已开业的酒店,哪些地方需要发挥的长效,业主与管理公司都要关心酒店资产在市场的价值。资产在未来处理的时候,更关注在什么时间段或者在资金运作方面的一些考量。我们的做法是1、在建设初期评效概念的引入。2、在经营中持之以恒对评效的关注。3、把评效作为KPI放到管理的应用。


李国华(保利商业地产投资管理有限公司 助理总经理)
本来很大的分母是不是应该存在,这是我们目前面临更大的问题。还有原来那些不应该存在的分母和过大的分母再怎么办的问题。我们现在在尽力地把原来有一些已经产生的分母是不是能够把它通过转换、调整、改变使这个分母消失掉。另外,也试着在分母产生之前做一些局部的调整。调整有大的调整,比如酒店改为写字楼公寓等,也有小的调整,比如结合养老等主题。我们会根据现有的区域根据项目的状况做保留,有可能是功能缩减、调整、改变用途等等。
王强(北京华瑞易德酒店管理顾问公司 创始人&执行董事)
酒店价值提升产业环境,目前的酒店比较是同质化,特别是比较高端的酒店,任何的酒店做任何经营上的服务质量提高,成本的节约,人力资源的调整都显得力不从心。这是一个挑战。另外,中国在资本市场不完善,我指财务环境或者资本环境,一个业主愿意让它的价值提升,愿意配合运营公司品牌的标准和运营标准,它也愿意坚固员工的福利和文化,但由于投入了资金要还债,所以,准备不足。要提升饭店的价值,就必须提高它的收益或者说更多为消费者提供可选择的服务。




分论坛四:酒店第三方管理的发展趋势


孙健(洲际酒店集团 大中华区首席发展官)

第三方管理公司跟品牌公司和业主之间有缓冲的地带,就三年的时间。另外,它对资产的退出和评估是非常好的,对于基金投资人也是非常好的。在中国的发展,到底先有优质的第三方运营商,还是先有特许经营,还是同步的,这是一个鸡和蛋的问题。而且,大家目前对第三方管理前景还是非常看好的,很重要的边际效应,如果低于20家很难引领,规模越大利润率越高。


花衡(卓美亚集团 亚太区发展总监 )

酒店管理公司在美国实际上都基于特许经营的模式。品牌的管理公司和第三方管理公司在同一个品牌竞争。亚洲的模式是品牌的特许经营和管理模式整合在一起的,要考虑市场上结构上的不同。我们卓美亚是业主运营商,持有自己的物业,也有很强的现金流。酒店管理这个商业模式最大的风险是什么?是比较高的固定支出,因为你要雇这么多人,费用很高。如果你现在的平台能够支撑100间酒店,你现在手上只有50间,之后的50间你的边际成本是零,有的时候边际效应是100%,有的时候是边际效应是负数,所以在美国很多酒店公司有两个分支,一个是品牌分支,一个是管理分支。他山之石可以攻玉,也许我们不能全盘抄过来,还是得根据中国的实情来发展。


李渐众(州逸酒店和度假村集团 亚太投资区域执行董事)

第三方管理是相对来说和管理公司其实是一个不同的角色,跟业主捆绑的更紧密,同时也能够起到为品牌公司做大品牌的平衡性。在第三方管理公司,你可以终止第三方管理公司的合同,还是保留你的品牌,在找新的管理方来进行管理上的优化。品牌管理的酒店在退出的时候有一个资产化率,是净现金流除价值得出来的资产化率,如果品牌管理的酒店资产化率低一个百分点。在退出的时候,第三方可以帮业主实现价值最大化。第三方管理的好处,是它的专业分工很细,而且能管理到在各种不同市场的各种不同酒店,比这个品牌公司的管理有的时候更加专业,可以把各种最好的品牌系统执行方式运用在一起。另外,它只为业主服务如果做的不好,三年的管理合同对于业主来说是一个终止的条款。如果业主有需求,我觉得市场会慢慢的来配合这个需求的。


黄正磊( 喜达屋酒店与度假村集团 投资拓展副总裁)

酒店到中国来说第一印象就是管理这两个字。专业管理的内容交给第三方的管理公司来做,这在未来中国也是发展的趋势。目前,中国的状况是缺少成熟的asset manager,需要慢慢建立起第三方管理的平台。另外,我们的管理公司,从内部的角度上来看,特许经营是一个更有效的方式,同样你做一个酒店,最后你对管理费的贡献实际上要比喜来登要少得多,所以这个方面我们也在积极的尝试。第三方公司加入的话,可以避免很多现在业主与管理方的矛盾。对于特许经营来说,我更多愿意看到的是业主有更大的自主权,我们在管理上看好一些标准,把一个大的模式放在这里就可以了。如果两笔加起来大大超过管理模式的话,这是目前市场上的一个障碍,是大家需要再考虑的。




AHF第八届国际酒店投资峰会暨第二届中国酒店资产管理大会权威数据发布、行业精英观点、论坛智慧语录,AHF随后继续推送,敬请关注!

Stay on AHF to get more information and details of this summit.


Contact Details联系方式

Beijing 北京:

Ms. Rebecca Zhang 张 瑞 小姐

Tel: +86 10 5229 3318

E-mail: rebecca.zhang@phoenixphc.com

Shanghai 上海:

Ms. Lily Zhou  周 莉 小姐

Tel: +86 21 5174 8878

E-mail:lily.zhou@asiahotelforum.org

Guangzhou 广州:

Mr. Martin Yu 余秋劲 先生

Tel: +86 20 3801 2538

E-mail: martin.yu@asiahotelforum.org

Hongkong 香港:

Mr. Albert Guan 关国毅 先生

Tel: +852 6873 3828

E-mail: albert.guan@asiahotelforum.org


更多详情可垂询:4008 868 830


还可关注:

官方网站 AHFworld.com        

官方邮箱 info@ahfworld.com

官方微信 AHF资讯官微(ID:ahf_info)

新浪微博 @亚洲酒店论坛中心


打造全方位服务平台,携手共促行业发展

 Organizer
 Partners
 Sponsors
 Supporters